Usufruto de imóvel

Se você é um investidor imobiliário e tem filhos, é natural pensar sobre como garantir o futuro de seus bens para eles de maneira legal. Muitos acreditam que isso só pode ser feito por meio de testamentos, mas na verdade, existe uma maneira de assegurar isso em vida, através da concessão do usufruto do imóvel.

O usufruto de um imóvel confere o direito de uso a alguém que não é o proprietário legalmente registrado. Embora seja uma prática comum, nem sempre é formalizada perante as autoridades competentes.

Vamos explorar o que significa usufruto de um imóvel, quem pode se beneficiar disso, os diferentes tipos de usufruto e os direitos que são garantidos para todas as partes envolvidas.

O que é usufruto de um imóvel?

O usufruto do imóvel concede direito de utilização de um imóvel a um cidadão durante um tempo pré-determinado.  Em linhas gerais, o proprietário oferece a um terceiro a possibilidade de desfrutar de um bem que está em seu nome, como se fosse uma autorização de uso. 

Ele pode ser aplicado a bens do mercado imobiliário e também para veículos e até mesmo investimentos, como um lote de ações. Neste processo, estão envolvidas duas partes distintas. 

• Quem concede (proprietário) e quem recebe a concessão (usufrutuário). 

Tudo é reconhecido em cartório para que a movimentação dos bens seja registrada por meios legais. 

Diferente de um testamento, que transfere a posse dos bens após a morte do proprietário, o usufruto permite a transferência ainda em vida.

O usufruto legal

Imagine que você tem um filho pequeno que recebe de herança um apartamento na praia de seu falecido avô. Enquanto ele não for maior de idade, o usufruto é concedido aos responsáveis pelo usufrutuário, mas é importante mencionar que após a maioridade esse direito pode se extinguir. O usufruto legal acontece quando menores de idade se tornam usufrutuários de bens.

Como funciona o usufruto de um imóvel?

O usufruto de um imóvel confere ao usufrutuário o direito de utilizar um bem que não está registrado em seu nome. Existem várias modalidades e regras a serem seguidas para isso.

Primeiramente, é essencial registrar o acordo em cartório para que tenha validade legal, estando assim formalizado perante as leis e regulamentos do Estado. Esse registro estabelece direitos e responsabilidades para ambas as partes envolvidas.

Uma vez formalizado, o proprietário não pode alegar uso indevido dos seus bens, e o período acordado para o uso pelo usufrutuário fica registrado. É importante ressaltar que o usufruto é temporário.

Por exemplo, você pode ceder o uso de uma casa que está em seu nome a um parente por um ano e, em seguida, encerrar o acordo. Tudo isso deve ser devidamente documentado no acordo registrado em cartório.

Se o objetivo for transferir permanentemente a propriedade do imóvel, o usufrutuário se tornará o nu-proprietário do bem, enquanto o proprietário se tornará usufrutuário, com seus direitos garantidos, conforme explicaremos mais adiante.

Quais são os direitos do usufrutuário?

O usufrutuário do imóvel tem direitos assegurados pelo artigo 1.394 do Código Civil. De acordo com as normas, são garantidos por lei:

1. O uso;
2. A posse;
3. A administração
4. Possíveis frutos derivados do imóvel.

Em caso de geração de renda, o usufrutuário poderá receber valores. Afinal, o doador (que se torna nu-proprietário) não tem mais como alugar o imóvel, já que esse direito agora pertence a ele. 

Um imóvel de usufruto pode ser vendido?

Vamos mudar o exemplo para algo diferente, como um carro. Imagine que você presenteie seu filho com um carro novo, mas ele decide vendê-lo em vez de utilizá-lo. Você teria o direito de interromper essa venda? De acordo com as leis brasileiras, não.

Quando o doador se torna nu-proprietário, ele detém apenas uma parcela da propriedade do bem, o que significa que não possui controle administrativo sobre ele. Esse controle passa para quem recebeu a doação. Portanto, o usufrutuário tem autonomia administrativa e pode decidir vender o carro.

Para evitar possíveis complicações, é crucial formalizar todas as questões pertinentes no cartório. Isso ajuda a prevenir problemas, como um antigo proprietário tentando vender um bem que agora está sob usufruto ou um usufrutuário agindo de má-fé ao tentar vender um bem temporariamente em sua posse.

Quais são os tipos de usufruto?

Doação com reserva de usufruto

Neste caso, o proprietário que está cedendo o bem mas mantém seu direito de usufruir do imóvel. Ao fazer uma doação ´para sua filha por exemplo, com reserva de usufruto, você se torna usufrutuário e sua filha se torna nu-proprietária. Ela é a dona legal do imóvel, mas você tem direitos assegurados por lei. 

O nu-proprietário não pode despejar ou expulsar o doador, impedir o uso do local, tampouco vender ou alugar sem que haja um acordo com o antigo proprietário (e agora usufrutuário do bem). 

Todos os direitos de uso por parte de sua filha ficarão registrados no acordo de usufruto e também podem ser descritos no testamento, o que ajuda a evitar conflitos de inventário. 

Uma doação desse tipo precisa seguir algumas regras:

1. Precisa ser feita de livre e espontânea vontade;
2. O patrimônio precisa ser agregado aos bens da pessoa que está recebendo (o que evita problemas com a Receita Federal);
3. A aceitação do imóvel também precisa ser feita de livre e espontânea vontade;
4. É preciso que a doação respeite os direitos de herança dos herdeiros diretos.  

Doação pura e simples

O doador não exige nada em troca para o donatário. É chamada também de doação convencional.

Doação modal ou onerosa

Neste caso, o doador exige que o donatário dê algo em troca, que pode ser, por exemplo, uma porcentagem do aluguel, caso o bem doado seja locado. Mas nem sempre se envolve dinheiro, o que acontece aqui é a presença de uma regra na doação. 

Essa regra pode ser algo simples, como conceder direito de uso de um imóvel durante um tempo. Imagine que você faz a doação para sua filha, porém, pretende habitar o local durante os meses do verão. Isso pode ser parte do acordo de doação modal. 

Doação remuneratória

Esta modalidade de doação ocorre quando o proprietário vai doar seu bem para quitar um pagamento, o chamado “a título de premiação”. 

Imagine que você tem uma dívida de R$ 400 mil com seu irmão e pretende pagá-lo usando um imóvel de mesmo valor. Vocês podem acertar essa dívida por meio dessa modalidade de doação, que atesta que o bem foi cedido com fins de pagamento. 

Doação condicional

A doação condicional acontece quando o doador exige que o imóvel seja transformado em algo, como um museu ou um ponto comercial, por exemplo. Suponha que sua mãe morava em um casarão histórico em uma cidade do interior. 

Depois de um tempo, você e seus irmão decidem doar o imóvel ao município, mas querem que ele se torne um Centro Cultural. Sua família pode procurar a prefeitura e acordar a doação condicional do bem. 

Caso o acordo seja descumprido, é possível reaver a posse por meios jurídicos. 

Quanto custa fazer o usufruto de um imóvel?

Para formalizar o acordo, é preciso buscar um Cartório de Notas ou Tabelião de Notas. Deverá ser feito um documento chamado Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto. Há também a opção de fazer uma Escritura Pública de Compra e Venda com a Instituição de Usufruto. 

Depois do registro no Cartório de Notas, é preciso validar a escritura em um Cartório de Registro de Imóveis. 

Não existe uma resposta única para valores. Isso acontece porque os valores variam entre os municípios. Há também variação nos impostos cobrados. 

Alguns estados cobram o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD), que pode chegar a 8% do valor do imóvel. 

Na hora de formalizar o acordo, não se esqueça dos principais documentos envolvidos:

1. RG;
2. CPF;
3. Endereço;
4. Profissão
5. Informações sobre cônjuges (para quem é casado).

Após dar entrada no pedido, ambas as partes serão convocadas no cartório para assinar os documentos e formalizar o acordo, portanto, reserve também um espaço na sua agenda!

É possível cancelar o contrato de usufruto?

Sim, é possível revogar um contrato de usufruto. Mas isso exige que as partes se apresentem no cartório de registro para desfazer o que foi acordado entre elas. 

Veja quais são os motivos que podem gerar o fim de uma relação de usufruto de um imóvel:

1. Caso o usufrutuário renuncie ao seu direito ou venha a falecer;
2. Quando acaba o tempo pré-determinado no acordo de usufruto;
3. Caso o imóvel for cedido para uma pessoa jurídica e ela deixar de existir;
4. Erros do usufrutuário, como deterioração do imóvel, não pagamento de impostos e negligência com a conservação do bem;
5. Caso o usufrutuário não esteja fazendo uso do bem.

Esses são alguns dos motivos que podem levar ao fim do acordo, porém, existem diversas cláusulas do código civil envolvidos aqui. 

Portanto, caso você esteja vivendo uma situação onde é preciso cancelar um acordo de usufruto, nossa recomendação é contar com um advogado especializado no assunto.

Fique atento: na hora do distrato, não serão cobradas novas taxas, mas os custos cartorários serão cobrados.