Entenda as diferenças entre Hipoteca e Alienação Fiduciária

Se você está pensando em conseguir dinheiro hipotecando seu imóvel, então este conteúdo precisa ser lido com atenção. Talvez essa não seja a melhor opção sabia?

Embora semelhantes, a Hipoteca e a Alienação Fiduciária, utilizadas no crédito imobiliário não são iguais. A principal  diferença é que na hipoteca o imóvel continua em posse do proprietário, enquanto na alienação fiduciária o imóvel é transferido para a posse do credor até que a dívida seja quitada. 

Vamos entender no detalhe as diferenças entre Hipoteca e Alienação Fiduciária e as implicações de cada uma das formas de garantia na contratação de uma linha de crédito com garantia de imóvel:

O que é uma Hipoteca?

Na hipoteca o devedor (proprietário do imóvel) concede ao credor o direito de penhorar o imóvel em caso de inadimplência, ou seja, o imóvel continua em nome do proprietário, mas pode ser vendido pelo credor para quitar a dívida. O que no primeiro momento parece ser vantajoso para o cliente, acaba acarretando em maiores dores de cabeça na concessão com a burocracia necessária para a formalização da hipoteca e juros maiores pelo fato de ser um negócio mais arriscado para a instituição financeira.

Fora isso, ainda tem as taxas que são contabilizadas em cima do valor total adquirido, o que faz com que o empréstimo fique menos interessante e muito mais custoso, pois em casos de inadimplência, mesmo que o contrato proteja a instituição, todo o processo é mais trabalhoso e demorado.

O que é uma Alienação Fiduciária?

Já na alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do imóvel para o credor até que a dívida seja paga. Assim, o imóvel fica em nome do credor até que a dívida seja quitada. Se o devedor não pagar a dívida, a instituição financeira pode vender o imóvel para recuperar o valor emprestado.

Diferente da hipoteca, onde vimos que o risco para instituição financeira permanece alto por não ter a propriedade do imóvel, e por consequência são cobrados juros bem mais altos, na modalidade conhecida como Linha de crédito com garantia através da Alienação Fiduciária do Imóvel, o risco é muito menor para a instituição financeira por conta do credor ja ter a propriedade temporária do imóvel, mas o credor só poderá vendê-lo se o devedor se tornar inadimplente . Em contrapartida, o cliente paga juros muito mais baixos.

Em termos simples, significa transferir algo com confiança. Do latim, ‘Fiducia’ pode ser traduzido como confiança, daí o nome “alienação fiduciária“. 

E se o devedor não pagar as parcelas ele perderá o imóvel?

Alienação fiduciária do imóvel é um processo pelo qual o proprietário de um imóvel (o devedor) transfere temporariamente a propriedade do imóvel a um credor (o fiduciário) como garantia de uma dívida contraída. O devedor continua a usar o imóvel, mas o título de propriedade é transferido ao fiduciário (credor) até que a dívida seja completamente quitada. Isso significa que o fiduciário terá o direito de vender o imóvel em caso de inadimplência do devedor. Esse instrumento permite que o credor tenha um alto grau de segurança para recuperar o valor emprestado em caso de inadimplência. Por outro lado, dado o risco de crédito mais baixo, o devedor pagará juros bem mais baixos ao credor, além do incentivo para pagar a dívida em dia, a fim de evitar a perda do imóvel.

Importante reforçar que o devedor, o cliente no caso, permanece com direito irrestrito de uso do imóvel dado como garantia, desde que continue pagando as parcelas do empréstimo em dia.

Isso quer dizer que se o devedor não puder pagar o empréstimo por um mês imediatamente o cedente do dinheiro vai tomar posse completa do imóvel? Não. Existe um processo de execução da garantia através da alienação fiduciária de um imóvel ocorre quando o devedor deixa de pagar a dívida e o credor decide retomar o imóvel para se ressarcir do crédito não pago. Nesse caso, o credor deve notificar o devedor extrajudicialmente para que ele regularize a dívida (acrescida de multa e juros de mora) em um dado prazo. Se o devedor não regularizar a dívida, aí sim o credor pode iniciar o processo de retomada do imóvel.

Para retomar o imóvel, o credor deve ingressar com uma ação judicial específica, chamada de ação de busca e apreensão. Nessa ação, o credor deverá demonstrar que o devedor está em situação de inadimplência e que o contrato de alienação fiduciária foi corretamente celebrado. Se a Justiça conceder a liminar, o credor poderá retomar o imóvel e, em seguida, promover a sua venda em leilão público, visto que o credor está proibido de ‘ficar’ com o bem para ele.

Caso o valor arrecadado com a venda do imóvel seja superior ao valor da dívida, o excedente deve ser devolvido ao devedor. Se, por outro lado, o valor arrecadado for inferior ao valor da dívida, o devedor ainda será responsável por pagar a diferença. É importante destacar que, uma vez que o imóvel é retomado pelo credor, o devedor perde definitivamente a propriedade do imóvel.

Quando o devedor (cliente) tiver quitado 100% da dívida, ele poderá exigir ao oficial de registro de imóveis que promova o cancelamento de registro de alienação fiduciária antes feito na matrícula do bem.

Entenda como a ZiliCred opera no mercado Brasileiro

O produto ‘linha de crédito com garantia imobiliária‘ que a ZiliCred trouxe para o Brasil é o mais cobiçado e atrativo do mercado, não é a toa que o próprio Wikipedia referencia nosso pioneirismo em detrimento de instituições finaiceiras que vieram tentar copiar o modelo após a nossa chegada.

Ao manter a alienação fiduciária em dia com a ZilICred, essa linha de crédito que foi aberta previamente estará disponível no seu APP e no seu Cartão ZiliCred para utilização quando necessário da forma que for conveniente, diferente de qualquer modelo de financiamento ou mesmo outros tipos de empréstimo no qual são destinados a produtos/bens/serviços específicos. Na Zili, o cliente está no comando. Ele usa, paga, usa novamente, e quantas vezes forem necessárias, para qualquer finalidade.

Aqui na ZiliCred nós sabemos que é importante ter aquela tranquilidade caso algo dê errado, ou se algum imprevisto acontecer. Por isso, o cliente pode sempre contar com a ZiliCred para resolver tudo com facilidade e por meios digitais!

Um outro ponto super importante ao manter a alienação fiduciária ativa na ZiliCred, diferente das outras modalidades como a hipoteca, o cliente não precisa necessariamente sacar 100% do valor, mas sim apenas o que precisar usar no momento do gasto, economizando custos de juros sobre o valor não utilizado, porém disponível para uso futuro.

O limite e o saque, por qual motivo isso é vantagem?

Pelo fato de que os juros são calculados e cobrados de acordo com o valor que é usado e não sobre 100% do valor disponibilizado, evitando dívidas desnecessárias que você não precisava, diferente dos outros modelos. Se você tem uma linha de crédito de R$ 200 mil disponível, mas só usou R$ 10 mil, você só pagara juros pelo valor sacado, e não pelo valor disponível. Isso é o que diferencia totalmente nosso produto dos demais do mercado.

É hora de avaliar qual o ideal para você. E que tal começar simulando a sua linha de crédito com garantia imobiliária? Acesse a ferramenta de simulação no site e veja de maneira prática como funciona e qual são as condições para o seu caso de uso.